Neumünster (pm) - Unterm Strich weist die Baugenossenschaft Holstein (BGH) für das Jahr 2024 mit über 90 Millionen Euro die höchste je in ihrer 120-jährigen Geschichte erwirtschafteten Bilanz auf und kann den Mietspiegel in Neumünster weiterhin auf niedrigem Niveau halten. Dennoch wächst der politische Druck.
„Trotz unserer Erfolge stellt uns die Realität auf dem Bau weiterhin vor große Herausforderungen: Preissteigerungen, Ressourcenknappheit und strenge Gesetzesvorgaben erfordern äußert bewussten und kreativen Einsatz unserer Mittel“, schilderte der BGH-Vorstandsvorsitzende Carsten Henning im Jahresbericht bei der Vertreterversammlung vor rund 40 Vertretern. Trotz der Rekordsumme von über 90 Millionen Euro in der Bilanz fürchte er um die Handlungsfähigkeit der Genossenschaft, sollte neben der hohen Teuerung und rasantem Zinsanstieg die Politik einen Mietendeckel einführen. In dem Fall bliebe nur die Lösung, weniger Geld in die Hand zu nehmen, prognostizierte Henning: „Aus unserer Sicht können wir bei gedeckten Einnahmen unter Berücksichtigung der vorgegebenen Maßnahmen und der hohen Teuerung nur noch unsere Investitionen reduzieren, um den Fortbestand unseres Unternehmens zunächst zu sichern. Dass ein Instandhaltungsstau allerdings nicht förderlich ist, ist bekannt.“
Dennoch konnte die BGH im Jahr 2024 neun Millionen Euro in die energetische Sanierung und Instandhaltung ihres Wohnungsbestandes investieren. „Das ist ein klares Bekenntnis zur Qualität und Zukunftsfähigkeit unserer Bestände. Seit vielen Jahren halten wir unsere Bauinvestitionen auf konstant hohem Niveau, um auch künftig attraktiven, bezahlbaren und nachhaltigen Wohnraum bieten zu können“, betonte der Vorsitzende.
Niedrige Mieten
Auch im vergangenen Jahr konnte die Holstein ihrem genossenschaftlichen Zweck entsprechend sozial verantwortbaren Wohnraum bereitstellen und die Durchschnittsmiete bei 5,56 Euro pro Quadratmeter (Vorjahr: 5,38 Euro) deutlich unter dem Durchschnitt der schleswig-holsteinischen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften halten. Zum Vergleich: Die Durchschnittsmiete der Mitgliedsunternehmen des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) betrug im vergangenen Jahr 6,70 Euro pro Quadratmeter. „Im Mietspiegel der Stadt Neumünster bewegen wir uns im unteren bis mittleren Bereich. Gutes Wohnen darf kein Luxus sein, sondern ein Recht“, erklärte Carsten Henning.
Preise explodieren
Zur Verdeutlichung der angespannten Situation führte er die Preissteigerungen innerhalb der vergangenen fünf Jahre auf: So haben sich die Kosten für Lebensmittel vom Jahr 2020 bis 2024 um 35 Prozent erhöht, die Stundenlöhne im Handwerk in unserer Region erhöhten sich um 32 Prozent und die allgemeine Teuerung lag bei 22 Prozent. Hingegen konnte die Holstein die Mieterhöhungen mit lediglich sieben Prozent vergleichsweise niedrig halten. In den vergangenen zehn Jahren hat die Genossenschaft Mietsteigerungen um 18 Prozent vorgenommen, basierend auf Investitionen von 40 Millionen Euro in Sanierung und Neubau sowie weiteren 30 Millionen Euro in die Instandhaltung.
Zinsanstieg
Problematisch wirke sich zudem die Zinsentwicklung und Baukostensteigerung aus: Sind in den Jahren von 2000 bis 2020 die Baukosten um 80 Prozent gestiegen, wurde zusätzlich in den vergangenen fünf Jahren wiederum eine Steigerung um weitere 80 Prozent verzeichnet. Zudem hat sich der Marktzins seit 2022 vervierfacht, Carsten Henning legte dar: „Die Kosten für die Kapitalmarktfinanzierung sind erheblich gestiegen – waren sie einst mit unter einem Prozent zu haben, bewegen sie sich nun bei dreieinhalb bis vier Prozent. Selbst Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau liegen bei etwa drei Prozent.“
Dennoch kann der BGH-Chef für die Genossenschaft Entwarnung geben: „Dank umsichtiger und vorausschauender Finanzierungsentscheidungen sind die Risiken für unser Unternehmen bis 2030 als gering einzuschätzen.“ In diesem Jahr plant die BGH daher mit rund 6,7 Millionen Euro für Sanierungen und Instandhaltung. Die Maßnahmen werden vollständig aus Eigenmitteln finanziert.
Gebäudeenergiegesetz
Zusätzlich belastet das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Wohnungswirtschaft. Entsprechend des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes teilen Mieter und Vermieter die Kosten für die CO₂-Abgaben, die abhängig von der Klimabilanz des Gebäudes sind. Im Jahr 2024 trug die Genossenschaft 40.000 Euro an den Kosten und rechnet in diesem Jahr sogar mit 100.000 Euro. „Dies ist die Folge von aus unsere Sicht intransparenten und nicht nachvollziehbaren Ermittlungen bei den CO2 Emissionen der Fernwärme. Unser Geschäftsmodell ist auf viele Jahrzehnte ausgelegt, wir planen für Generationen. Was wir dafür brauchen ist Planbarkeit, verlässliche Regeln, klare Perspektiven, eine Politik, die Verantwortung übernimmt. Doch genau das fehlt derzeit“, kritisierte Henning.
Grundsteuer
Die Grundsteuerreform, die seit 1. Januar 2025 in Kraft ist, fällt insgesamt für die Mieter der Genossenschaft mit einer Reduzierung um 25 Prozent positiv aus, wobei es für einzelne Liegenschaften zu einer erheblichen Mehrbelastung kommen wird (bis zum Neunfachen).
Wahlen
Turnusgemäß wurden nach drei Jahren Aufsichtsratsmitglieder gewählt. Einstimmig sprach sich die Versammlung für die Wiederwahl von Susanne Fischer und Thorsten Wensien aus.
